डुअल रेट होम वाली होम लोन स्कीम फिर से वापस आ रही हैं। हालांकि, ये पुरानी स्कीम से कुछ अलग हैं। आईसीआईसीआई बैंक ने शुरुआती एक या दो साल तक फिक्स्ड रेट वाले होम लोन प्रॉडक्ट लॉन्च कर इसका मैदान तैयार कर दिया है। बैंक पहले साल के लिए होम लोन पर 10.5 फीसदी और 11.5 फीसदी के बीच ब्याज वसूलेगा और दूसरे साल में 10.75 फीसदी से 11.75 फीसदी के बीच ब्याज लिया जाएगा। ब्याज दरों में यह अंतर कर्ज की रकम पर निर्भर करेगा।
पिछले सप्ताह एचडीएफसी ने भी फिक्स्ड और फ्लोटिंग दरों के मिश्रण वाला होम लोन प्रॉडक्ट लॉन्च किया है। एचडीएफसी पहले तीन साल के लिए 10.75 से 11.75 फीसदी, या फिर पांच साल के लिए 11.25 फीसदी से 11.75 फीसदी के बीच ब्याज लेगा। एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस भी 'न्यू एडवांटेज 5' स्कीम लॉन्च कर इस खेल में शामिल हो गई है। यह प्रॉडक्ट आपको पहले 5 साल के लिए फिक्स्ड ब्याज दर ऑफर कर रहा है, उसके बाद आपको फ्लोटिंग दरों पर ब्याज देना होगा। एलआईसी हाउसिंग पहले 5 साल के लिए 11.15 फीसदी से 11.65 फीसदी तक ब्याज लेगी।
इस तरह के हाइब्रिड लोन प्रॉडक्ट पहले कुछ साल के लिए तयशुदा दरों पर ब्याज वसूलेंगे और उसके बाद ये बैंक की बेंचमार्क दरों के मुताबिक फ्लोटिंग रेट पर ब्याज लेंगे। अब यह समझना होगा कि कुछ समय पहले बंद किए टीजर लोन प्रॉडक्ट से ये नए ऑफर किस तरह से अलग हैं। जानकारों का कहना है कि जब ब्याज दरें अपने लगभग 'पीक' पर पहुंच चुकी हैं, तब इस तरह के हाइब्रिड लोन प्रॉडक्ट को लॉन्च किया गया है। वहीं टीजर लोन के तहत कर्ज लेने वाले लोगों को शुरुआती सालों में बाजार में उपलब्ध ब्याज दरों से कम दरों पर कर्ज का भुगतान करना होता था। टीजर लोन के तहत शुरुआती सालों में कम दरों पर होम लोन ऑफर किया गया था। अब बड़ा सवाल यह है कि इन उत्पादों का क्या मतलब है?
एचडीएफसी की मैनेजिंग डायरेक्टर रेणु सूद कर्णाड का कहना है, 'कुछ ग्राहक फिक्स्ड दरों पर कर्ज लेने में रुचि दिखाते हैं। सामान्य दरों की तुलना में फिक्स्ड लोन के कम से कम 100 बेसिस अंक महंगा होने के बावजूद ऐसे लोन में ग्राहक रुचि दिखाते रहे हैं।'
लेकिन, जब ब्याज दरों में अब गिरावट का दौर देखने को मिलता है, तब क्या आपको ऊंची दरों पर कर्ज लेना चाहिए? क्या आपको फिक्स्ड लोन के लिए अधिक भुगतान करने का कोई मतलब बनता है?
यह टीजर प्रॉडक्ट नहीं है
टीजर लोन के तहत आने वाले कर्ज के लिए ग्राहकों को कुछ महीने या साल के लिए सामान्य होम लोन की ब्याज दरों की तुलना में कम दर पर भुगतान करना होता है। अपना पैसा के सीईओ हर्ष रुंगटा का कहना है, 'नई स्कीम में फ्लोटिंग दरों की तुलना में किसी तरह की राहत नहीं दी जा रही है। लंबी अवधि के लिए फिक्सड विकल्प में शामिल होने से ग्राहकों को फ्लोटिंग दरों की तुलना में प्रीमियम पर भुगतान करना होगा। कुछ सरकारी बैंक भी ग्राहकों को फ्लोटिंग दर पर होम लोन को स्थानांतरित करने से पहले कुछ समय के लिए फिक्स्ड दर पर ब्याज वसूलते हैं। ये नए ऑफर भी कुछ इसी तर्ज पर तैयार किए गए हैं।'
क्या ब्याज दरें अपने उच्चतम स्तर पर हैं?
यह एक ऐसा सवाल है, जिसके बारे में आपको जरूर विचार करना चाहिए? अगर ब्याज दरों में मौजूदा स्तर से कोई भी गिरावट देखी जाती है, तो इसका सीधा नुकसान इन नए प्रॉडक्ट के तहत कर्ज लेने वाले ग्राहकों को होगा। कर्णाड का कहना है कि ब्याज दरों का आगे क्या रुख रहेगा इस पर कोई भी भविष्यवाणी करना बेहद मुश्किल है। पिछले छह महीने में कई विशेषज्ञों ने ब्याज दरों के उच्चतम स्तर पर पहुंच जाने की बात कही है। लेकिन इस दौरान आरबीआई 125 बेसिस अंकों की बढ़ोतरी कर चुका है।' निश्चित तौर पर ब्याज दरों को लेकर पूर्वानुमान करना मुश्किल है, लेकिन अधिकतर विशेषज्ञों का मानना है कि इस स्तर से अब बहुत ऊपर जाने की गुंजाइश कम है।
पराग पारेख फाइनैंशल अडवाइजरी सर्विसेस के सीएफपी और वाइस प्रेसिडेंट जयंत आर पई का कहना है, 'यह लगभग आम राय है कि ब्याज दर अपने उच्चतम स्तर के आस-पास ही है। अगर इस सोच के साथ आगे बढ़ते हैं, तब डुअल लोन रेट वाले प्रॉडक्ट में रुचि नहीं लेना चाहिए। हालांकि, कई बार पूर्वानुमान लगाना आसान नहीं होता है। ऐसे में, मेरा मानना है कि किसी भी ग्राहक को अपने मनोवैज्ञानिक नजरिए को ध्यान में रखकर कर्ज के विकल्पों के बारे में विचार करना चाहिए। उनकी प्राथमिकता फिक्स्ड है या फ्लोटिंग, यह उनको तय करना चाहिए।'
क्या आपको डुअल लोन रेट का विकल्प चुनना चाहिए?
लैडर 7 फाइनैंशल अडवाइजरीज के सर्टिफाइड फाइनैंशल प्लानर सुरेश सदगोपन का कहना है, 'इस तरह की स्कीमें पहले आकर्षक थीं, क्योंकि उस समय ब्याज दरें ऊंचे स्तरों पर थीं। इस तरह की स्कीमों में कर्ज के शुरुआती सालों के दौरान कम दरों पर ब्याज की पेशकश की गई। शुरुआती दौर में जब ब्याज दर फिक्स्ड थी, तब उन्होंने ईएमआई के मामले में भी ग्राहकों को सहूलियत दीं। अब स्थितियां बदल गई हैं और इस तरह के लोन प्रोडक्ट का कोई मतलब नहीं है।' दूसरी बात, इस तरह के प्रॉडक्ट के तहत ब्याज दर फ्लोटिंग दरों से अधिक है।
रुंगटा का कहना है, 'यह भी साफ नहीं है कि फ्लोटिंग दरों पर प्री-पेमेंट शुल्क नहीं लेने संबंधी नियम इस तरह के डुअल रेट वाले लोन प्रॉडक्ट पर लागू होंगे या नहीं। इसलिए सभी दृष्टिकोण से देखा जाए तो आप इन स्कीमो के झांसे में नहीं आएं और बेहतर फ्लोटिंग रेट वाली स्कीमों पर ही ध्यान दें।' हालांकि, अगर आप लंबी अवधि के लिए होम लोन लेना चाहते हैं और आप फिक्स्ड कंपोनेंट के बदले प्रीमियम भुगतान करने को लेकर चिंतित नहीं हैं, तब डुअल रेट वाले होम लोन प्रोडक्ट ले सकते हैं। पई कहते हैं, 'अगर कोई ग्राहक 10 साल से अधिक समय के लिए कर्ज लेना चाहता है, तब उसके लिए यह बड़ी दिक्कत नहीं है। उनकी कुल अवधि में फिक्स्ड रेट का हिस्सा थोड़ा ही होगा। लेकिन अगर कोई ग्राहक इससे कम अवधि के लिए कर्ज लेना चाहता है, तब उसके लिए यह उचित प्रॉडक्ट नहीं होगा।' --NBT--Vijay Trivedi
पिछले सप्ताह एचडीएफसी ने भी फिक्स्ड और फ्लोटिंग दरों के मिश्रण वाला होम लोन प्रॉडक्ट लॉन्च किया है। एचडीएफसी पहले तीन साल के लिए 10.75 से 11.75 फीसदी, या फिर पांच साल के लिए 11.25 फीसदी से 11.75 फीसदी के बीच ब्याज लेगा। एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस भी 'न्यू एडवांटेज 5' स्कीम लॉन्च कर इस खेल में शामिल हो गई है। यह प्रॉडक्ट आपको पहले 5 साल के लिए फिक्स्ड ब्याज दर ऑफर कर रहा है, उसके बाद आपको फ्लोटिंग दरों पर ब्याज देना होगा। एलआईसी हाउसिंग पहले 5 साल के लिए 11.15 फीसदी से 11.65 फीसदी तक ब्याज लेगी।
इस तरह के हाइब्रिड लोन प्रॉडक्ट पहले कुछ साल के लिए तयशुदा दरों पर ब्याज वसूलेंगे और उसके बाद ये बैंक की बेंचमार्क दरों के मुताबिक फ्लोटिंग रेट पर ब्याज लेंगे। अब यह समझना होगा कि कुछ समय पहले बंद किए टीजर लोन प्रॉडक्ट से ये नए ऑफर किस तरह से अलग हैं। जानकारों का कहना है कि जब ब्याज दरें अपने लगभग 'पीक' पर पहुंच चुकी हैं, तब इस तरह के हाइब्रिड लोन प्रॉडक्ट को लॉन्च किया गया है। वहीं टीजर लोन के तहत कर्ज लेने वाले लोगों को शुरुआती सालों में बाजार में उपलब्ध ब्याज दरों से कम दरों पर कर्ज का भुगतान करना होता था। टीजर लोन के तहत शुरुआती सालों में कम दरों पर होम लोन ऑफर किया गया था। अब बड़ा सवाल यह है कि इन उत्पादों का क्या मतलब है?
एचडीएफसी की मैनेजिंग डायरेक्टर रेणु सूद कर्णाड का कहना है, 'कुछ ग्राहक फिक्स्ड दरों पर कर्ज लेने में रुचि दिखाते हैं। सामान्य दरों की तुलना में फिक्स्ड लोन के कम से कम 100 बेसिस अंक महंगा होने के बावजूद ऐसे लोन में ग्राहक रुचि दिखाते रहे हैं।'
लेकिन, जब ब्याज दरों में अब गिरावट का दौर देखने को मिलता है, तब क्या आपको ऊंची दरों पर कर्ज लेना चाहिए? क्या आपको फिक्स्ड लोन के लिए अधिक भुगतान करने का कोई मतलब बनता है?
यह टीजर प्रॉडक्ट नहीं है
टीजर लोन के तहत आने वाले कर्ज के लिए ग्राहकों को कुछ महीने या साल के लिए सामान्य होम लोन की ब्याज दरों की तुलना में कम दर पर भुगतान करना होता है। अपना पैसा के सीईओ हर्ष रुंगटा का कहना है, 'नई स्कीम में फ्लोटिंग दरों की तुलना में किसी तरह की राहत नहीं दी जा रही है। लंबी अवधि के लिए फिक्सड विकल्प में शामिल होने से ग्राहकों को फ्लोटिंग दरों की तुलना में प्रीमियम पर भुगतान करना होगा। कुछ सरकारी बैंक भी ग्राहकों को फ्लोटिंग दर पर होम लोन को स्थानांतरित करने से पहले कुछ समय के लिए फिक्स्ड दर पर ब्याज वसूलते हैं। ये नए ऑफर भी कुछ इसी तर्ज पर तैयार किए गए हैं।'
क्या ब्याज दरें अपने उच्चतम स्तर पर हैं?
यह एक ऐसा सवाल है, जिसके बारे में आपको जरूर विचार करना चाहिए? अगर ब्याज दरों में मौजूदा स्तर से कोई भी गिरावट देखी जाती है, तो इसका सीधा नुकसान इन नए प्रॉडक्ट के तहत कर्ज लेने वाले ग्राहकों को होगा। कर्णाड का कहना है कि ब्याज दरों का आगे क्या रुख रहेगा इस पर कोई भी भविष्यवाणी करना बेहद मुश्किल है। पिछले छह महीने में कई विशेषज्ञों ने ब्याज दरों के उच्चतम स्तर पर पहुंच जाने की बात कही है। लेकिन इस दौरान आरबीआई 125 बेसिस अंकों की बढ़ोतरी कर चुका है।' निश्चित तौर पर ब्याज दरों को लेकर पूर्वानुमान करना मुश्किल है, लेकिन अधिकतर विशेषज्ञों का मानना है कि इस स्तर से अब बहुत ऊपर जाने की गुंजाइश कम है।
पराग पारेख फाइनैंशल अडवाइजरी सर्विसेस के सीएफपी और वाइस प्रेसिडेंट जयंत आर पई का कहना है, 'यह लगभग आम राय है कि ब्याज दर अपने उच्चतम स्तर के आस-पास ही है। अगर इस सोच के साथ आगे बढ़ते हैं, तब डुअल लोन रेट वाले प्रॉडक्ट में रुचि नहीं लेना चाहिए। हालांकि, कई बार पूर्वानुमान लगाना आसान नहीं होता है। ऐसे में, मेरा मानना है कि किसी भी ग्राहक को अपने मनोवैज्ञानिक नजरिए को ध्यान में रखकर कर्ज के विकल्पों के बारे में विचार करना चाहिए। उनकी प्राथमिकता फिक्स्ड है या फ्लोटिंग, यह उनको तय करना चाहिए।'
क्या आपको डुअल लोन रेट का विकल्प चुनना चाहिए?
लैडर 7 फाइनैंशल अडवाइजरीज के सर्टिफाइड फाइनैंशल प्लानर सुरेश सदगोपन का कहना है, 'इस तरह की स्कीमें पहले आकर्षक थीं, क्योंकि उस समय ब्याज दरें ऊंचे स्तरों पर थीं। इस तरह की स्कीमों में कर्ज के शुरुआती सालों के दौरान कम दरों पर ब्याज की पेशकश की गई। शुरुआती दौर में जब ब्याज दर फिक्स्ड थी, तब उन्होंने ईएमआई के मामले में भी ग्राहकों को सहूलियत दीं। अब स्थितियां बदल गई हैं और इस तरह के लोन प्रोडक्ट का कोई मतलब नहीं है।' दूसरी बात, इस तरह के प्रॉडक्ट के तहत ब्याज दर फ्लोटिंग दरों से अधिक है।
रुंगटा का कहना है, 'यह भी साफ नहीं है कि फ्लोटिंग दरों पर प्री-पेमेंट शुल्क नहीं लेने संबंधी नियम इस तरह के डुअल रेट वाले लोन प्रॉडक्ट पर लागू होंगे या नहीं। इसलिए सभी दृष्टिकोण से देखा जाए तो आप इन स्कीमो के झांसे में नहीं आएं और बेहतर फ्लोटिंग रेट वाली स्कीमों पर ही ध्यान दें।' हालांकि, अगर आप लंबी अवधि के लिए होम लोन लेना चाहते हैं और आप फिक्स्ड कंपोनेंट के बदले प्रीमियम भुगतान करने को लेकर चिंतित नहीं हैं, तब डुअल रेट वाले होम लोन प्रोडक्ट ले सकते हैं। पई कहते हैं, 'अगर कोई ग्राहक 10 साल से अधिक समय के लिए कर्ज लेना चाहता है, तब उसके लिए यह बड़ी दिक्कत नहीं है। उनकी कुल अवधि में फिक्स्ड रेट का हिस्सा थोड़ा ही होगा। लेकिन अगर कोई ग्राहक इससे कम अवधि के लिए कर्ज लेना चाहता है, तब उसके लिए यह उचित प्रॉडक्ट नहीं होगा।' --NBT--Vijay Trivedi
